Les propriétaires ayant le statut LMNP peuvent choisir entre deux régimes fiscaux pour déclarer leurs revenus locatifs : le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et le régime réel. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges, alors que le régime réel permet de déduire les charges réelles liées à l'activité de location et de déduire les amortissements du bien et des meubles. Les avantages en LMNP sont surtout de nature fiscale et permettent ainsi de réduire voire, dans certains cas, d'annuler l'impôt sur les revenus locatifs.
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s'applique automatiquement si les recettes annuelles tirées de la location meublée sont inférieures ou égales à 72 600 €. Dans le cadre de ce régime, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les revenus locatifs pour tenir compte des charges et frais engagés. Cela signifie que seule la moitié des revenus locatifs est soumise à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC.
Exemple : Si vos revenus locatifs annuels s'élèvent à 20 000 €, l'abattement forfaitaire de 50 % sera de 10 000 € (20 000 € x 50 %). Vous serez donc imposé sur la base de 10 000 € de revenus locatifs.
Le régime réel est applicable si les recettes annuelles dépassent le seuil du micro-BIC (72 600 €) ou si vous choisissez volontairement ce régime même si vos revenus sont inférieurs à ce seuil. Dans ce régime, vous déduisez les charges réelles liées à l'activité de location (frais d'entretien, charges de copropriété, intérêts d'emprunt, etc.) ainsi que les amortissements du bien immobilier et des meubles pour déterminer le bénéfice imposable.
L'amortissement est une déduction fiscale qui représente la perte de valeur du bien et des meubles sur une période donnée. En général, on estime que l'amortissement du bien immobilier est de 2 à 3 % de sa valeur (hors terrain) par an, et l'amortissement des meubles est de 10 % de leur valeur par an.
Exemple : Si vos revenus locatifs annuels sont de 80 000 €, vos charges réelles s'élèvent à 20 000 € et les amortissements (immobilier et mobilier) sont de 10 000 €, votre bénéfice imposable sera de 50 000 € (80 000 € - 20 000 € - 10 000 €).
Le choix du régime fiscal dépend de votre situation et de vos objectifs. Le régime micro-BIC est généralement plus simple à gérer et peut être avantageux si vos charges réelles sont faibles. En revanche, le régime réel peut être plus intéressant si vous avez des charges importantes et si les amortissements vous permettent de réduire significativement votre bénéfice imposable.
Il n'est pas obligatoire de faire appel à un comptable pour gérer la comptabilité et les déclarations fiscales liées au régime réel dans le cadre du statut LMNP. Cependant, il est souvent recommandé de solliciter l'aide d'un expert-comptable pour plusieurs raisons :